BR Partners

Entenda o que são Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)

Os CRIs são títulos de crédito de renda fixa, emitidos por instituições securitizadoras diversas, que servem para captar recursos destinados a financiar transações do mercado imobiliário. Foram criados em 1997 para dar liquidez a esse mercado.

Eles são papeis de investimento de longo prazo. Os prazos dos títulos normalmente variam de 2 a 10 anos, podendo chegar a até 15 anos. Outra característica é que eles não podem ser resgatados antecipadamente – mas podem ser vendidos no mercado secundário.

Como se originam?

Suponha que uma construtora venda certo empreendimento imobiliário (condomínio, casa, entre outros) na planta para seus compradores. Essa construtora então contrata uma securitizadora, que por sua vez emite títulos de crédito para investidores. Esses títulos são justamente os CRIs. Os compradores do CRIs, por sua vez, ganham uma certa rentabilidade do valor investido em um determinado período de tempo, seja no vencimento da aplicação ou periodicamente.

Dessa forma, o investidor de CRI financia o mercado imobiliário ao antecipar os créditos que serão recebidos pelo setor. Isso dá liquidez ao mercado.

Como se estruturam?

Há três formas de rentabilidade de CRIs:

(i) Remuneração prefixada: o investidor já sabe desde o início a taxa de juros que receberá. Não há nenhuma incerteza quanto a rentabilidade do papel;

(ii) Remuneração pós-fixada: é utilizado um indicador que servirá como referência para a remuneração (CDI, SELIC, etc). Nesse caso, há incerteza quanto a rentabilidade, pois ela seguirá o comportamento ao longo do tempo do indicador em que o papel foi fixado;

(iii) Remuneração indexada à inflação: recebe-se uma taxa de juros prefixada mais uma taxa pós-fixada atrelada a algum índice de inflação (geralmente IPCA ou IGP-M).

Vantagens do CRI

Diferente de outros investimentos de longo prazo, como Tesouro Direto e CDBs, esses títulos não sofrem incidência do Imposto de Renda e Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) para pessoas físicas. Ou seja, a taxa conhecida no ato do investimento já é a taxa de remuneração líquida. Dessa forma, sua rentabilidade geralmente é maior que outros títulos de renda fixa mais tradicionais, como títulos públicos.

Outra vantagem do CRI é que não existe um valor mínimo para se aplicar nesses papeis. Com apenas mil reais já é possível investir em CRIs.

Desvantagens do CRI

Os CRIs não são cobertos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que garante a recuperação de depósitos e créditos em instituições financeiras.

Além disso, seus prazos são maiores que outros papeis de renda fixa privadas e sua liquidez é limitada, pois as suas operações de venda e compra no mercado secundário não são tão expressivas.

Por isso, CRIs geralmente têm risco de liquidez e de crédito maiores que outras aplicações mais conservadoras, como CDB, LCI e LCA. Portanto, deve-se verificar a classificação que os papeis de CRI recebem das agências de rating.

Diferença entre CRI e LCI

É importante não confundir CRI com LCI (Letra de Crédito Imobiliário). LCI também é um título de renda fixa que financia o mercado imobiliário e possui isenção do IR. Mas enquanto as LCIs são emitidas por bancos (e, portanto, são cobertas pelo FGC), os CRIs são emitidos por securitizadoras e não possuem tal garantia. Além disso, geralmente os prazos de resgate dos CRIs são maiores que das LCIs.

Em resumo, se você quer um investimento de longo prazo e com boa rentabilidade e tem certeza que irá manter o investimento até o vencimento, os CRIs são uma ótima alternativa na diversificação do seu portfólio.